京投发展｜焕新TOD的场景共创###

2月26日，京投发展股份有限公司总裁高一轩在TOD规划建设与综合开发论坛上，发表了《焕新TOD的场景共创》精彩演讲，从行业发展洞察、焕新产品呈现、破圈场景营造三方面，分享了京投发展穿越TOD发展历程，不断进行产品迭代升级的创新成果与经验。

(资料图片仅供参考)

根据中国城市轨道交通协会统计，截至2022年12月31日，我国内地共有55座城市开通轨道交通，其中地铁8012公里，占总开通里程77.85%。预计到2025年，我国内地开通运营城市轨道交通的城市将达到65个，运营里程将超过15000公里。

来自交通运输部数据显示，2022年全国城市轨道交通客运量194亿人次，预计今年客流量将达到新高。城市轨道交通的巨大客流量是TOD发展的前提和基础，TOD项目可以依托稳定的客流量实现周期穿越。

从2020-2022年相关统计数据来看，目前全国TOD以地铁停车场上盖开发、地铁站点开发为主，随着在建、规划线路的开通，未来将产生更多的开发机会。

事实上，2022年各地铁公司加码TOD赛道，成为土地市场上的拿地新势力。第三方数据显示，2022年权益拿地金额TOP100的企业中，有8家地铁公司上榜，超过2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和。

京投发展认为，地铁停车场上盖开发和站点一体化综合开发共同构成TOD持续增长的万亿蓝海。在专注深耕的地铁停车场上盖综合开发细分领域，京投发展历经十余年创新探索与经验积累，先后打造了琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成、北熙区等标杆项目，实现了TOD产品的不断迭代。

随着行业拐点、慢钱时代的到来，TOD开发的技术和经验门槛不再是决定性因素，京投发展提出了「用户主义」理念，回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD开发与更好的生活方式结合，开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践，将三观正（高精神含量）、颜值高（高审美）、关系好（高情感浓度）这一核心理念不断在产品与服务中落地呈现。

作为北京城市向东、东坝区域共建版图上的代表项目，北熙区既是京投发展TOD整体开发技术的全面应用，也是用户主义实践于TOD的具体尝试。

东坝未来将形成使馆级新区，承接三里屯的价值溢出，北熙区在多轨交汇的区域底盘上，开辟未来人文都市生活试验场，展现次世代大城的独特气质与生活主张：利用上盖天然产生的城市高差，丰富设计视角，通过城市尺度下的人行视角、花园尺度下的美学视角、共享尺度下的街区视角，形成区域最具活力的有机体。

在北熙区，我们设计多维度的慢行链接系统，形成合理连接盖上和地面、并与城市连接的多重优化解决方案。譬如规划一条盖上空中连廊，直接连接商业综合体，实现社区与城市无缝链接，同时，从地铁出来可以不经过地面，直接通过交通核到达上盖住宅区；连接盖上和地面的重要垂直交通核，与城市道路相融合，变为城市界面的一部分，同时垂直交通核结合周边公园绿化、公交站台，形成让人驻足的、有丰富趣味的入口前场空间。

基于城市尺度下的人行视角设计，形成了社区多重入口，让北熙区居民可以直接从地铁通道回到自家楼下，也可以穿过城市微中心的商业，直接来到盖上，进入社区——归家和出行成为畅通而愉悦的旅行。

而从花园尺度下的美学视角出发，我们通过多样化的生态空间，利用垂直绿化，为人们提供自然亲和的绿色场所。如以侧壁形成的天然高差变成了儿童活动娱乐区，基于高差设计竖向山水景观，侧壁旁边变成可以慢行的景观空间等。

北熙区利用多个景观组团，提炼出40个景观节点，这些景观融入强烈的人文艺术、生活方式等功能属性，营造「社区在公园之中，公园在社区之内」的意境。

京投发展·北熙区项目效果示意图

在TOD街区，大量的集中式开放空间，为我们打造超级场景提供了无限可能。北熙区充分利用TOD高差打造以「绿谷」为核心的第二生活平台，其中，绿谷是一条连接北岗子站和东风站城市微中心的人文街区，它是住宅和城市的中间尺度，集合日常社交、运动、艺文等生活内容，在社区内外创造出高效、丰盛、人文的街区氛围。

绿谷既是连接站点间的地上慢行系统，也是与生活紧密相连的人文角落，既是城市的客厅，也是人情汇聚的节点。这里将营造充满乐趣与惊喜的日常风景、亲切温暖的「邻里」与「附近」，以及丰盛多元的生活方式。

京投发展·北熙区项目效果示意图

过去三年，京投发展以檀谷及慢闪公园为先锋阵地，进行了用户主义的重要实践。慢闪公园采用策展的逻辑，用非固定的形式邀请生活方式品牌来展演，形成了未来生活的微缩打样。来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才陆续成为檀谷的主理人，通过共创形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。

借由檀谷及慢闪公园的生活方式营造实验，京投发展得以打破传统开发思维边界，不断吸引和联动地产之外的跨界资源进行价值共创，逐步形成赋能场景营造与内容链接的生态圈，进而在北熙区打造更高能级的城市生活方式试验场。

从去年的单向街书店文学节，到今年的孟京辉×北熙区《幻想三部曲》观影会活动，北熙区不仅复制了檀谷&慢闪公园的模式，还通过东西联动、相互赋能，实现了私域流量及城市精神的拉通。在、中，我们有详细的解读，欢迎戳链接进一步了解。